Юрист по ипотеке в Москве

При получении займа под залог важно изучить кредитный договор. Там находится вся важная информация по обслуживанию ипотеки.

Права заемщика

Юридически заемщик является собственником недвижимости и имеет на нее такие же права, как и любой другой собственник. Но, поскольку квартира заложена, на некоторые операции требуется разрешение банка.

Заемщик имеет право:

• продать квартиру — ФЗ №102 не запрещает это. Однако нужно подать заявление в банк и дождаться согласия кредитора. На это уходит 3-5 дней;
• сдать недвижимость в наем (физическому лицу) или в аренду (юридическому лицу). Согласно ГК РФ (статья 346), уведомлять залогодержателя (банк) необязательно. Но только в том случае, если в договоре не прописано условие об обязательном получении разрешения кредитора;
• делать ремонт — залогодатель обязан содержать имущество в надлежащем состоянии. Он может красить стены, менять напольное покрытие (в соответствии со статьей 30 ФЗ №120). Разрешение не распространяется на перепланировку. После незаконно выполненных работ Жилищная инспекция может потребовать вернуть квартиру в исходное состояние. Если заемщик не выполнит это условие, по решению суда недвижимость продадут на аукционе (согласно статье 29 части 5 ЖК России);
• вносить субсидию, утвержденную Постановлением Правительства №1170 от 7 сентября 2019 года, или материнский капитал. МСК можно использовать в качестве первоначального взноса или при полном/частичном досрочном погашении;
• прописать жену/мужа, детей — это право регламентирует ЖК (статья 31). Но речь идет только о членах семьи или близких родственниках;
• отказаться от дополнительных страховок — недвижимость придется страховать в обязательном порядке. А вот от страхования жизни, здоровья, риска потери права собственности заемщик всегда может отказаться;
• досрочно погасить ипотеку — проценты будут выплачены только за фактическое время использования займа. Кредитор не имеет права начислять дополнительные комиссии за досрочную оплату. Единственное условие — банк нужно предупредить заранее. По закону, в течение 30 дней, но в договоре может быть указан другой срок;
• оформить рефинансирование — кредиторы неохотно переоформляют ипотечные договоры под более низкий процент. Обычно перекредитование делают в другом банке;
• взять ипотечные каникулы или подать ходатайство о реструктуризации — получить отсрочку по выплатам можно лишь при удовлетворении требованиям, прописанным в ФЗ №353 (статья 61-1). При реструктуризации кредиторы нередко увеличивают срок действия договора для снижения размера ежемесячного платежа или разрешают отсрочку по выплате процентов;
• получить налоговый вычет — но его сумма не должна превышать уплаченные заемщиком налоги.

Обязанности заемщика

Квартира является собственностью клиента. Однако ее нахождение в залоге у банка накладывает на заемщика определенные обязательства. Он должен:

• передать недвижимость в залог — об этом обязательно указывается в выписке ЕГРН;
• вносить каждый месяц платеж в счет уплаты долга — нельзя нарушать график. Иначе будут начисляться штрафы, возможно наложение взыскания на предмет залога;
• каждый год продлевать страховку — при этом допускается менять страховые компании;
• содержать квартиру в хорошем состоянии — из документов, предоставленных профессиональным оценщиком, банк узнает о рыночной стоимости и ликвидности заложенного имущества. Заемщик обязан поддерживать имущество в таком же состоянии. Если оно ухудшилось, клиента обяжут сделать ремонт;
• не препятствовать проверкам по требованию кредитора — банк имеет право в любое время осмотреть недвижимость, проверить, кто проживает в квартире;
• согласовывать некоторые операции с имуществом — продажу, перепланировку;
• отдать квартиру в зачет задолженности — если возникли просрочки, залогодержатель может подать исковое заявление в суд, а после получения разрешения на взыскание продать залог на торгах;
• выделить доли при использовании материнского капитала — после полного погашения ипотеки детям должны быть выделены доли. Сделать это нужно в течение полугода после снятия обременения с квартиры.

Чтобы избежать неприятных неожиданностей в будущем, при заключении ипотечного договора нужно обратить внимание на следующие пункты:

1. Изменение условий обслуживания займа — иногда банк устанавливает односторонний порядок и может повышать ставки при изменении экономической обстановки.
2. Условия расторжения договора — при каких обстоятельствах возможно, порядок действий.
3. Ограничения в пользовании квартирой — продажа, прописка, аренда.
4. Условия досрочного погашения — в какой срок нужно предупредить кредитора.
5. Тип платежа — аннуитетный или дифференцированный.
6. Вид процентной ставки — фиксированная или плавающая.
7. Санкции за пропуск ежемесячных платежей — длительность просрочки и размер штрафов.
8. Наличие скрытых платежей — кредитором запрещается вносить в договор ипотеки комиссии за обслуживание счета, плату за сопровождение юридической сделки.

Процедура включает ряд действий:

1. Предварительная подготовка — желательно позаботиться о финансовой подушке безопасности, чтобы избежать рисков. Нужно рассчитать ежемесячный платеж, подготовить первоначальный взнос, собрать деньги на дополнительные расходы.
2. Сбор документов.
3. Подача заявления в банк — решение об одобрении или отказе приходит в течение 5 рабочих дней.
4. Поиск квартиры — на это дается 90 дней. Недвижимость должна удовлетворять требованиям кредитора.
5. Заключение договора — сюда входит оформление сделки купли-продажи с продавцом, подписание ипотечного договора и страхования недвижимости.
6. Оформление права собственности — покупку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Ипотека — займ долгосрочный, и никто не может гарантировать, что первоначальные условия останутся неизменными. Распространенными рисками признаны:

1. Потеря трудоспособности и здоровья — заемщик может частично обезопасить себя оформлением соответствующей страховки.
2. Снижение доходов — поможет финансовая подушка безопасности, ее размер должен быть не менее 6 выплат по ипотеки.
3. Уменьшение стоимости квартиры — снизить переплату можно, оформив рефинансирование.
4. Повышение процентной ставки — при заключении договора желательно соглашаться только на фиксированную ставку: тогда банк не сможет ее увеличить.
5. Изменение курса валюты — оформлять займ нужно в той валюте, в какой выплачивается зарплата, и этот риск не коснется клиента.
6. Имущественные риски, включающие повреждение жилья, появление наследников, — с этим помогут страховки. Недвижимость страхуется в любом случае. Важно оформить еще страхование титула.

Стандартный пакет включает:

• паспорт заемщика с регистрацией на территории РФ;
• копию трудовой книжки;
• справку о доходах;
• паспорт продавца и свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру;
• кадастровый и технический паспорт на недвижимость;
• оценка рыночной стоимости и ликвидности.

Но кредитор иногда запрашивает дополнительные документы. Поэтому перечень нужно уточнять заранее.Для оценки потребуется заказывать услуги профессионального оценщика.

При возникновении разногласий с банковской структурой, нарушении прав заемщика сотрудники компании “Романович и партнеры” всегда проведут первичную консультацию, окажут профессиональную поддержку и юридическую помощь.